Artigo - Condomínios, Inadimplência e o Futuro


14/06/2004

Artigo - Condomínios, Inadimplência e o Futuro

Condomínios, inadimplência e o futuro


por Rômulo de Gouvêa *




O Novo Código Civil trouxe uma esperança para o proprietário de apartamento adimplente, ou seja, aquele que é pontual e zeloso de suas obrigações perante a comunidade em que vive, no sentido de aliviar as taxas de rateio de despesas de condomínio.

Ocorreu, entretanto, que os administradores de condomínios não entenderam plenamente a intenção do legislador do Novo Código que trouxe ferramentas para estancar a sangria financeira no caixa do condomínio, causada pela inadimplência estimulada pela Lei 4.591/64. Nesta lei, que foi editada em uma época em que não havia inflação, (40 anos atrás) consta uma multa de 20% ao inadimplente.

Com o advento da inflação no Brasil, este percentual de multa tornou-se ineficaz e ao contrário de inibir a inadimplência, estimulou o calote no condomínio, pois o condômino inadimplente paga sua dívida com a taxa única de multa de 20%, seja um dia após o vencimento ou 365 dias depois. A multa é fixa, não cumulativa e nem pro-rata dia. Este fator retroalimenta a crescente taxa de rateio das despesas condominiais entre os condôminos adimplentes, tornando-se um financiamento a custo baixo para o inadimplente, cujo ônus é exclusivo dos condôminos pontuais.

O Novo Código Civil veio com o objetivo de restabelecer as finanças condominiais, pois as taxas condominiais no Brasil hoje já atingem 50% do valor do aluguel e a projeção futura, pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) é de que em 10 anos a taxa condominial deverá superar o valor do aluguel. Ocorre que a aplicação da Lei 4.591/64 continua sendo sustentada por alguns operadores do direito, iludidos com esta cifra de 20% prevista em algumas Convenções de Condomínio. A alegação é que a Convenção é ato jurídico perfeito, embora a jurisprudência tenha já pacificado contrariamente esse entendimento. A continuar esse pensamento, estaremos diante da falência, a curto prazo, de um grande negócio no Brasil: o mercado imobiliário condominial. O vilão deste triste episódio tem nome e endereço: inadimplência, e endereço é o seu condomínio.

Outra interpretação errônea foi a aplicação parcial do Novo Código Civil, com o § 1º do Art. 1336, que reduziu a multa ao inadimplente de 20% para 2%, e ato contínuo, o desprezo do artigo 1.337 seguinte, que cria justamente mecanismos de equilíbrio financeiro aos condomínios, proporcionando ao administrador ferramentas para neutralizar a inadimplência e manter a saúde financeira do caixa.

A mudança de paradigma que trouxe o Novo Código Civil – da liberdade e o exercício pleno da cidadania – não foi assimilado pelo administrador e pelo operador do direito, como deveria; e não foi transmitida para o condômino, que paga o preço da desinformação. Urge a conscientização que o inadimplente reiterado não pode ter mais a complacência da lei antiga que estimulava a inadimplência, como ocorreu durante toda a vigência da Lei 4.591/64. A ilusória multa de 20%, ao inadimplente, em muito contribuiu para este fato, pois é aplicada integralmente em atrasos no pagamento da taxa de qualquer período de inadimplência. E nesses casos o juro fixo é de 1% ao mês. Esta matemática redunda em uma correção média anual da dívida em cerca de 1,5% ao mês; o que em uma economia inflacionária funciona de forma desastrosa no caixa do condomínio e bastante favorável ao bolso do inadimplente.

O Novo Código Civil eliminou esta defasagem. A Convenção de Condomínio recebeu poderes para estabelecer juros reais, por exemplo: 0,33% ao dia para o inadimplente. Pode a Convenção do Condomínio ainda estabelecer multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao inadimplente reiterado, conforme ficar convencionado e aprovado na Convenção de condôminos.

O legislador proporcionou aos co-proprietários de um condomínio o poder de administrar o patrimônio comum, defendendo-o de ataques dos inadimplentes, e isso pode ter assustado quem não estava acostumado a exercer plenamente seu direito de cidadania. Porém não há outra alternativa, a omissão poderá custar muito caro.

Resta unicamente que seja aplicado o estatuto que devolveu ao povo o poder de decidir sobre seu patrimônio imobiliário – o Novo Código Civil.

* advogado, administrador de empresas e professor do CPT

e-mail: romulogouvea@adv.oabmg.org.br