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DIREITO IMOBILIáRIO

PARECER SOBRE FECHAMENTO DE ÁREAS COMUNS E CANCELAMENTO DE ASSEMBLEIAS.

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Diante do colapso ocasionado pela Covid-19, o coronavírus, em âmbito mundial, os condomínios têm sido orientados por gestores, advogados e especialistas da área médica para suspenderem as assembleias com o fim de impedir qualquer tipo de aglomeração.

Se caminharmos para um cenário igual ao da Europa e EUA, com a rápida propagação do vírus, chegaremos a um momento em que as cidades começarão a ficar em quarentena com restrição de circulação, sendo impossível a realização de assembleias. Com a isso a vida condominial ficará prejudicada.

Diante desta situação, que poderes têm os síndicos diante da urgência que a situação comporta para suspenderem assembleias e utilização de áreas comuns?

Os síndicos têm poderes executivos para que em situações extremas como a que estamos vivendo, tomar medidas extremas, mesmo sem a realização de assembleia.

Por exemplo, o síndico teria poderes para interditar uma piscina com vazamento ou sem condições de uso? O síndico teria poderes para interditar área comum em função da queda de pastilhas?  Sim, com o embasamento de que ao síndico compete o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns (Art. 1.348, V do Código Civil). Neste sentido, medidas como o fechamento de áreas de grande circulação, como a restrição no uso dos elevadores, são muito mais do que diligências e guarda das áreas comuns, são uma questão de saúde pública e proteção ao direito a vida Art. 5º da Constituição Federal.

Cancelamento das assembleias e mandato do síndico:

O término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado, uma vez que o condomínio sem comando fica à deriva. Logicamente que a orientação técnica é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do mandato, mas em casos extremos, como o atual, com a pandemia do Covid-19, a situação pode temporariamente mudar.

É necessário considerar a impossibilidade involuntária de eleição de novo representante legal do condomínio. Neste caso, o antigo síndico continua no mandato até a nova eleição. Certamente que pode haver prejuízo com esta medida, tais como: a falta de legitimação para representar o condomínio em juízo ou perante as instituições financeiras.

Neste sentido, nas sempre precisas lições de J. Nascimento Franco: “ Quando termina o prazo do mandato do ´sindico sem a eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou, ainda, a qualquer outro membro do conselho Fiscal, que deverá convocar logo uma Assembleia para eleger nova administração”  (J. Nascimento Franco, 5ª edição Editora Forense, 2009).

Nas situações acima destacadas, os atos praticados necessariamente deverão ser ratificados em assembleia a ser convocada o quanto antes.

Cabe observar que, aplicando-se, por analogia, as regras do Condomínio Voluntário, o Art. 1.324 do Código Civil, o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Conclusão:

Com o término de mandato, novo síndico, obviamente, deve ser eleito. Porém, a situação do Covid-19 altera a realidade fática, a justificar que o mandato se prorrogue até que seja possível e aconselhável convocar assembleia para tal finalidade.

De idêntica maneira, o síndico deve cumprir as decisões assembleares, as determinações da Convenção, Regimento Interno e as leis, porém, diante da situação peculiar, e em atendimento ao interesse coletivo, o síndico tem poderes para desempenhar função executiva, para agir em nome da sua comunidade e fechar áreas comuns de forma justificada ou de não realizar uma assembleia em função do risco iminente e real de contaminação pela pandemia que assola o mundo.

Rubens Carmo Elias Filho
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB SP.

Rodrigo Karpat
Coordenador de Direito Condominial na Comissão de Direito Imobiliário da OAB SP.

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