E-3.592/2008


ADVOGADO E SÍNDICO - ESPOSA CONTRATADA COMO ADVOGADA DO MESMO CONDOMÍNIO - ATITUDE ANTIÉTICA PELA PROXIMIDADE DO CASAL - IRRELEVANTE TRABALHAREM EM LOCAIS DIVERSOS E TEREM HONORÁRIOS DIFERENCIADOS. Advogado eleito síndico de uma moradia horizontal ou vertical não pode contratar sua mulher para representar o condomínio em medidas judiciais ou extrajudiciais em face de extrema afinidade de relacionamento entre eles existentes, sendo irrelevante o fato de trabalharem em locais diversos e não terem comunhão em honorários recebidos. A proibição se estende ainda ao próprio consulente, síndico de um imóvel em condomínio, em face de cumulação proibitiva destas duas funções, síndico e advogado do mesmo imóvel, seja residencial ou não. Precedente: Processo E-3.527/2007 - v.u., em 18/10/2007, do parecer e ementa do Rel. Dr. FABIO KALIL VILELA LEITE - Rev. Dr. LUIZ FRANCISCO TORQUATO AVÓLIO - Presidente - Dr. CARLOS ROBERTO F. MATEUCCI. Proc. E-3.592/2008 - v.u., em 27/03/2008, do parecer e ementa do Rel. Dr. CLÁUDIO FELIPPE ZALAF, Revª. Dra. MARY GRÜN - Presidente Dr. CARLOS ROBERTO F. MATEUCCI.


RELATÓRIO – (...) consulta este Tribunal solicitando a seguinte consulta: comete infração ética o advogado que é eleito como síndico de condomínio de edifício e pretendendo nomear sua esposa, também advogada, para patrocinar causas judiciais e atuar na advocacia extrajudicial?

Informa o consulente que, embora advogado, não é advogado do mesmo escritório e não guarda relação financeira com os honorários recebidos por exercer atividade profissional em outro local.

 

PARECER – O condomínio edilício, nova denominação do instituto da propriedade horizontal, atualmente rege-se pelas disposições estampadas nos artigos 1.331 a 1.358, da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)  subdivididos em três seções:

- Seção I, abrangendo os artigos 1.331 a 1.346, engloba as disposições gerais atinentes ao instituto;

- Seção II, de que tratam os artigos 1.347 a 1.356, ocupa-se da administração do condomínio;

- Seção III, por sua vez, perfazendo-se através dos artigos 1.357 e 1.358, ocupa-se das formas de extinção do condomínio.

Na forma do que dispõe o art. 1.331, caput, do CC, emoldura-se, ainda que sucintamente, a definição do condomínio edilício, ao qual atrai-se a ideia de um imóvel constituído de edificações com partes de propriedade exclusiva e comum,conjuntamente.

Os artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil, determinam a forma de constituição de um condomínio: é da essência da lei a exigência de escritura pública, como forma de instrumentação da constituição dos condomínios, tal a afirmação contida no §5º, do art. 1.331, do Código Civil, que em sua parte final nos diz: “... salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.”.

Pretendesse o contrário, o legislador teria inserido a expressão ‘instrumento’, quando então poder-se-ia constituir um condomínio tanto por  instrumento particular, como pelo instrumento público.

A constituição do condomínio, "ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição", na dissertação do art. 1.332, do Código Civil, tem por objeto discriminar e individuar as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); determinar a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); e de consignar a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer (inciso III).

Estatui, ainda, o citado artigo, em seu caput, que a instituição dar-se-á por ato "inter vivos" (por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária), ou por "mortis causa" (em decorrência de testamento). E que, por derradeiro, deve o documento de instituição do condomínio ser registrado no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, nº. 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos.

A vida em comum de um condomínio é regulamentada pela sua convenção na forma da redação do art. 1.333, do Código Civil.

Do instrumento de convenção do condomínio, feito por escritura pública ou por instrumento particular (art. 1.334, §1º, do Código Civil), deverá obrigatoriamente constar:

a) a discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns (art. 1.332, I, do CC);

b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (art. 1.332, II, do CC);

c) o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, III, do CC);

d) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

e) a forma de administração do condomínio;

f) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

h) o regimento interno.

Facultativamente, a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima, tais como:

a) os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título de locatários ou possuidores;

b) a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas (art. 1.336, §1º);

c) a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no art. 1.338;

d) a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto à faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quorum exigível para aprovação, em assembléia;

e) a fixação da multa a que se sujeitará o condômino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336 (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);

f) a fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por reiterados, a sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais);

g) a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia);

h) a fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) – para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio.

Incumbe ao denominado "síndico", pessoa física ou jurídica, condômino ou não, o gerenciamento da vida social e econômica do condomínio. Sua indicação é determinada em assembléia, com mandato de até dois anos, permitida a sua recondução ao cargo. Em razão dos serviços que prestar, poderá ser remunerado ou não, a depender do estipulado na convenção do condomínio.

Poderá ser destituído: quando praticar irregularidades (que, preventivamente, deverão ser especificadas na convenção do condomínio); se deixar de fazer a prestação de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomínio. Para esse fim, deverá ser convocada assembléia especial por um quarto dos condôminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destituído o síndico.

Dentre outras atribuições que poderão ser estabelecidas pela convenção do condomínio, incumbe a este, por imposição de ordem legal, as seguintes:

(a) convocar os condôminos, anualmente, para reunirem-se em assembléia deliberativa do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas, de eventual alteração do regimento interno e, também eventualmente, de sua substituição;

(b) representar o condomínio, como autor ou réu, em juízo ou extrajudicialmente, agindo como defensor de interesses comuns, fazendo comunicar aos condôminos, de imediato, a existência de qualquer que seja o procedimento havido contra o condomínio;

(c) exigir o cumprimento, de todos quantos habitem o condomínio, das normas avençadas na convenção do condomínio, no regimento interno e do quanto for determinado nas assembleias;

(d) administrar a conservação e guarda das partes comuns do condomínio;

(e) providenciar o orçamento anual das receitas e despesas do condomínio;

(f) fazer a cobrança das contribuições condominiais, aplicando e exigindo o pagamento de multa, quando devida;

(g) anualmente, em caráter obrigatório, ou quando exigida, prestar contas de sua administração à assembléia;

(h) providenciar a contratação de seguro da edificação, contra riscos de incêndio ou destruição, total ou parcial (obrigatório, nos termos do art. 1.346, do CC);

Para fins de controle específico da prestação de contas da administração do condomínio, faculta a lei a instituição de um conselho fiscal, com competência para emitir parecer sobre esta, conselho este a ser eleito em assembléia e comportando um número mínimo de três membros, com mandato de até dois anos.

Constata-se de modo evidente o grau de influência de um síndico em uma unidade de moradia vertical, conhecedor de todos os moradores e eventuais problemas, capacidade financeira etc., qualidades estas que poderão, certamente, servir de parâmetro para a sua esposa que, como advogada se beneficiará do contato de seu marido na captação de clientela e concorrência desleal. A permissão declinada e solicitada na consulta indagando se a mulher advogada de advogado síndico de condomínio adentra no campo da antieticidade.

Entendo irrelevante o fato de o consulente advogar em local diverso de sua mulher e os honorários de cada um ser deles próprios, segundo informa na consulta, porquanto casados, têm interesses comuns.

Quanto à indagação “comete infração ética o advogado que é eleito como síndico de condomínio de edifício e pretendendo nomear sua esposa, também advogada, para patrocinar causas judiciais e atuar na advocacia extrajudicial?”, a resposta é positiva.

Cito como precedente o voto prolatado pelo julgador desta Corte, DR. FABIO KALIL VILELA LEITE, advogado culto, pai de família exemplar e marido dedicado que, com sua cultura jurídica ilumina esta Casa com grande intensidade e cujo revisor foi o nobre Dr. Luiz Francisco Torquato Avolio que tem dado à Procuradoria onde trabalha e a este Tribunal sua colaboração exemplar, voto este proferido durante a Presidência do jovem, dinâmico e inteligente Dr. Carlos Roberto F. Mateucci, voto este que adoto como parâmetro do meu: E-3.527/2007.