E-3.582/2008


MANDATO - ADVOGADO DE CONDOMÍNIO - AÇÃO JUDICIAL CONTRA CONDÔMINO - POSSIBILIDADE.

O advogado constituído por condomínio regular, ao patrocinar medidas judiciais em face de condôminos, deve evitar a incidência de "obrigação a si mesmo", podendo, contudo, ajuizar medidas judiciais em face de condômino inadimplente ou que tenha dado ensejo, por qualquer motivo, à busca da tutela jurisdicional, sob pena de se estabelecer impunidade ao infrator. Ressalte-se que não obstante a possibilidade de patrocínio de medidas judiciais em face do condômino, necessário é que não se evidencie na conduta do advogado conflito de interesses, o que emana atenção à preservação da confiança recíproca com o mandante e o sigilo profissional.
Proc. E-3.582/2008 - v.u., em 27/03/2008, do parecer e ementa do Rel. Dr. ARMANDO LUIZ ROVAI - Rev. Dr. ZANON DE PAULA BARROS - Presidente Dr. CARLOS ROBERTO F. MATEUCCI.

RELATÓRIO – Trata-se de consulta do Dr. (...), acerca do seguinte tema:

 “O advogado de um Condomínio regular, com CNPJ, poderá patrocinar medidas judiciais em face de condôminos do referido condomínio sem ferir os preceitos éticos?”

 Analisando o teor da referida consulta, entendo, como medida preliminar, de bom tom trazer à baila algumas definições e conceitos que serão muito importantes para o deslinde da questão.

Deste modo, a seguir efetuo o destrinche dos conceitos de condomínio e condômino, bem como sua conexão e incidências com os preceitos éticos de patrocínio de medidas judiciais por advogado de condomínio, em face de Condôminos, conforme a consulta relatada, assim vejamos.

 

PARECER – Das Definições:

a) Condomínio: Conforme é cediço, a expressão “condomínio” significa propriedade pertencente a mais de uma pessoa. Tecnicamente, no âmbito jurídico, seu significado gira em torno do direito simultaneamente tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal, atribuído segundo a força do direito próprio de cada pessoa.

O condomínio, pois, indica a propriedade em comum, ainda em estado de indivisão, ou seja, pro indiviso.

O condomínio se extingue pela divisão em virtude da qual cada proprietário passa a exercer o domínio sobre a parte da coisa que lhe é partilhada. Quando, no entanto, não é a coisa divisível, por não poder ser comodamente dividida, somente mediante venda dela, pedida pelas partes interessadas e autorizadas pelo juiz, quando amigavelmente não se acordarem nela, pode também extinguir-se, não pela divisão da coisa, mas pela repartição entre os seus proprietários do preço conseguido.

Sem fugir ao conceito que lhe é atribuído pela tecnologia do Direito, igualmente se designam como condomínio as diversas dependências de um prédio de apartamento, como corredores, elevadores, áreas etc., de uso comum, e que, por essa razão, pertencem à totalidade dos proprietários de apartamentos do edifício. As despesas com a manutenção destas dependências, com as de luz, conservação, energia etc., bem assim os salários dos zeladores, porteiros e ascensoristas, correm por conta dos condôminos, proporcionalmente ao valor de seus apartamentos.

Por oportuno, cumpre dizer que via de regra, o condomínio é administrado por um síndico eleito por condôminos.

b) Condômino: Conforme se depreende da doutrina pátria, condômino designa a pessoa que com outra exerce o direito de propriedade sobre um imóvel.

Poder-se-ia afirmar que trata-se do co-proprietário da coisa em comum, podendo mesmo alhear a parte ideal, que no condomínio lhe cabe, guardado, entanto o direito de preferência que compete ao demais condôminos. 

Trata-se, ainda, do direito do condômino exigir a divisão da coisa, salvo se esta se mostra incômoda por ser a coisa individual. Em tal caso, somente lhe cabe pedir a venda da coisa, a fim de que, pela distribuição do preço, se ponha fim à comunhão.

Da conexão e incidências: No que toca à conexão e incidências com os preceitos éticos de patrocínio de medidas judiciais por advogado de condomínio, em face de condôminos, deparamo-nos com a seguinte situação:

De um lado temos um direito simultaneamente tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto; de outro, o exercício do direito de propriedade comum do referido objeto.

Principiologicamente, trata-se de total mistura que não se distingue entre si, ensejando que num só momento reúnam-se os direitos do condomínio e condôminos e suas respectivas obrigações. Em Direito, tal expediente pode ser denominado de “confusão”.

Numa visão superficial, a análise da mistura mencionada, por si só, acarretaria a “obrigação a si mesmo”, acarretando a instalação de conflito de interesses no mister do advogado, uma vez que não se encontram elementos para distinguir qualquer dos  elementos que a compôs.                   

Em outros termos, o raciocínio, neste sentido, seria dirigido de maneira a evidenciar que o advogado do condomínio representa várias pessoas que possuem interesses iguais sobre o mesmo objeto. Na mesma toada, o advogado do condômino representaria a pessoa que com outra ou outras exerceria o direito de propriedade do aludido objeto. Claro, portanto, a incidência da “obrigação a si mesmo”.

Contudo, é cediço, também, que o  vínculo de mandato do advogado com o condomínio não se estende aos condôminos, haja vista que, em primeiro lugar, i) o condomínio tem personalidade jurídica própria, ainda que sui generis; em segundo lugar, ii) o condomínio está legitimado a ajuizar cobrança contra condômino inadimplente, sob pena de se estabelecer impunidade ao infrator.

Do entendimento no presente caso: Sem maiores delongas, entendo que o advogado de condomínio pode aceitar procuração para interpor medida judicial em face de condômino inadimplente ou cuja conduta tenha ensejado a busca da tutela jurisdicional, todavia, há de se levar em conta que este advogado não tenha patrocinado em nome do condômino nenhuma medida judicial ou extrajudicial.

Outrossim, o assunto não é simples. É relevante analisar que o condomínio só existe porque é formado por condôminos que, proporcionalmente, possuem quinhões deste condomínio. Portanto, não obstante a possibilidade de patrocínio de medidas judiciais em face do condômino, necessário é que não se evidencie na conduta do advogado a “obrigação a si mesmo”, o que emana atenção à preservação da confiança recíproca com o mandante e o sigilo profissional.

Aliás, este Tribunal já se manifestou no sentido de que consultas de condômino, dirigidas a advogado de condomínio, estariam prejudicadas e eivadas de vícios; tendo em vista a necessidade de preservação da confiança recíproca com o mandante e o sigilo profissional.

Isto posto, entendo que o advogado constituído por condomínio regular, ao patrocinar medidas judiciais em face de condôminos deve evitar a incidência de “obrigação a si mesmo”, podendo, contudo, ajuizar medidas judiciais em face de condômino inadimplente ou que tenha dado ensejo, por qualquer motivo, à busca da tutela jurisdicional - sob pena de se estabelecer impunidade ao infrator. Ressalte-se, contudo, que não obstante a possibilidade de patrocínio de medidas judiciais em face do condômino, necessário é que não se evidencie na conduta do advogado conflito de interesses, o que emana atenção à preservação da confiança recíproca com o mandante e o sigilo profissional.