E-5.450/2020


DIREITO IMOBILIÁRIO – ATUAÇÃO PREVENTIVA – POSSIBILIDADE.

O advogado ou sociedade de advogados que atua na área imobiliária não está restrito à atuação na esfera judicial, podendo atuar preventivamente, nos termos do disposto no artigo 1º, II do EOAB e artigo 2º, VI e VII e 3º do CED. Precedentes: E-4.017/2011, E-4.487/2015 e E-5.020/2018. Proc. E-5.450/2020 - v.u., em 09/12/2020, do parecer e ementa da Rel. Dra. RENATA MANGUEIRA DE SOUZA, Rev. Dr. RICARDO BERNARDI - Presidente Dr. GUILHERME MARTINS MALUFE.

RELATÓRIO

Trata-se de consulta formulada em 22/07/2020, por meio da qual o consulente tece algumas considerações sobre particularidades do direito imobiliário, especialmente no que se refere à ordinária atuação na área contenciosa em virtude de inadimplência, mas que, na atualidade, possibilitou ao profissional atuar de forma preventiva.

Ao final, indaga “se há incompatibilidade do profissional na assessoria, consultoria e, elaboração de contratos imobiliários, bem como orientação jurídica às partes, quanto ao objeto do contrato”.

Com essa dúvida, o Consulente formula a presente consulta em tese à Primeira Turma de Ética Profissional a fim de esclarecer a dúvida.

É o relatório essencial.

 

PARECER

A Turma Deontológica é competente para responder consultas em tese, nos termos do disposto no artigo 71, do Código de Ética e Disciplina da OAB e artigo 136, §3º, inciso I do Regimento Interno da OAB/SP.

Preliminarmente, necessário ressaltar que, a presente consulta foi formulada durante a Pandemia pelo COVID 19, o que justifica a demora, atípica, ocorrida entre a distribuição e lavra do presente parecer.

No contexto singelo da consulta, essa Relatoria partiu da premissa que a atuação na área preventiva do Direito Imobiliário seria efetivada por profissionais inscritos na Ordem dos Advogados Brasil, conforme artigo 3º do EOAB.

Assim, considerando que as atividades descritas na consulta estão tipificadas no artigo 1º, inciso II do EOAB e que as mesmas seriam prestadas exclusivamente por profissionais inscritos na OAB não há incompatibilidade ética no exercício da atividade de forma preventiva, especialmente diante do disposto nos artigos 2º e 3º do Código de Ética da Advocacia abaixo transcritos:

Art. 2º O advogado, indispensável à administração da Justiça, é defensor do Estado Democrático de Direito, dos direitos humanos e garantias fundamentais, da cidadania, da moralidade, da Justiça e da paz social, cumprindo-lhe exercer o seu ministério em consonância com a sua elevada função pública e com os valores que lhe são inerentes.

Parágrafo único. São deveres do advogado:

I - preservar, em sua conduta, a honra, a nobreza e a dignidade da profissão, zelando pelo caráter de essencialidade e indispensabilidade da advocacia;

II - atuar com destemor, independência, honestidade, decoro, veracidade, lealdade, dignidade e boa-fé;

III - velar por sua reputação pessoal e profissional;

IV - empenhar-se, permanentemente, no aperfeiçoamento pessoal e profissional;

V - contribuir para o aprimoramento das instituições, do Direito e das leis;

VI - estimular, a qualquer tempo, a conciliação e a mediação entre os litigantes, prevenindo, sempre que possível, a instauração de litígios;

VII - desaconselhar lides temerárias, a partir de um juízo preliminar de viabilidade jurídica;

VIII - abster-se de:

a) utilizar de influência indevida, em seu benefício ou do cliente;

b) vincular seu nome a empreendimentos sabidamente escusos;

c) emprestar concurso aos que atentem contra a ética, a moral, a honestidade e a dignidade da pessoa humana;

d) entender-se diretamente com a parte adversa que tenha patrono constituído, sem o assentimento deste;

e) ingressar ou atuar em pleitos administrativos ou judiciais perante autoridades com as quais tenha vínculos negociais ou familiares;

f) contratar honorários advocatícios em valores aviltantes.

IX - pugnar pela solução dos problemas da cidadania e pela efetivação dos direitos individuais, coletivos e difusos;

X - adotar conduta consentânea com o papel de elemento indispensável à administração da Justiça;

XI - cumprir os encargos assumidos no âmbito da Ordem dos Advogados do Brasil ou na representação da classe;

XII - zelar pelos valores institucionais da OAB e da advocacia;

XIII - ater-se, quando no exercício da função de defensor público, à defesa dos necessitados.

Art. 3º O advogado deve ter consciência de que o Direito é um meio de mitigar as desigualdades para o encontro de soluções justas e que a lei é um instrumento para garantir a igualdade de todos.

De outro lado, tangenciam o Direito Imobiliário algumas questões que não constaram da consulta, mas esta Relatora entende pertinente deixar expresso o posicionamento da Turma Deontológica para evitar dúbia interpretação do acima exposto:

A primeira delas, se refere ao exercício profissional da advocacia em conjunto com outras profissões, no caso Imobiliária. Esta Turma tem diversos precedentes que impossibilitam a atuação conjunta da Advocacia com outras atividades.

Nesse sentido, a seguinte ementa:

EXERCÍCIO DA ADVOCACIA NO MESMO LOCAL DE OUTRAS ATIVIDADES (IMOBILIÁRIA) - IMPOSSIBILIDADE - DESRESPEITO AO SIGILO PROFISSIONAL, COM CAPTAÇÃO DE CLIENTELA E CONCORRÊNCIA DESLEAL.

PRECEDENTES DA TURMA: E-4.036/2011, E-2.389/2001, E-2.605/2002, E-4.055/2011 e E-4.593/2016.[1]

E, se o advogado optar por se inscrever no CRECI, há também o seguinte precedente desta Turma:

EXERCÍCIO PROFISSIONAL - ADVOCACIA E IMOBILIÁRIA QUANDO EXERCIDOS EM IMÓVEIS SEPARADOS - INSCRIÇÃO NO CRECI -POSSIBILIDADE E CUIDADOS A SEREM TOMADOS. O exercício da advocacia não pode desenvolver-se no mesmo local e em conjunto com qualquer profissão não advocatícia. Não há impedimento para o advogado se inscrever no CRECI. Embora não seja recomendável, não há incompatibilidade ou vedação ética ou legal para o exercício concomitante da advocacia com atividade imobiliária, desde que respeitados os preceitos éticos e disciplinares. É necessária absoluta independência de acesso ao escritório. É obrigatória a separação física e estrutural dos escritórios, e placas, com publicidade, devem ser separadas. É necessário que não haja nenhuma forma de comunicação entre os prédios ou locais destinados a uma e outra atividade, para se evitar captação de causas ou clientela; que os funcionários, serviços de secretaria, administração do escritório, máquinas de reprodução de cópias, computadores, linhas telefônicas, de fax, outros meios de comunicação, e tudo o mais que se relacione com o escritório de advocacia sejam absolutamente independentes e de uso exclusivo do advogado, visando a evitar qualquer indício de confusão entre as duas atividades e proteção do sigilo e da inviolabilidade da sede profissional. Inteligência do art. 5º do CED e Resolução n. 13/97, de 18/09/97, deste Sodalício. Precedentes: E-2.605/02; E-2.609/02.[2]

Outra questão relevante é a impossibilidade de Advogados ou Sociedade de Advogados serem contratados por empresa do ramo imobiliário para emissão de pareceres jurídicos com posterior divulgação em conjunto. Nesse sentido, essa Turma Deontológica também se manifestou:

VIABILIDADE DE CONTRATAÇÃO DE SOCIEDADE DE ADVOGADOS POR EMPRESA DO RAMO IMOBILIÁRIO, PARA EMITIR PARECERES JURÍDICOS DE MATÉRIAS DIVERSAS E POSTERIOR DIVULGAÇÃO DE REFERIDOS PARECERES CONJUNTAMENTE COM AS INFORMAÇÕES DA SOCIEDADE DE ADVOGADOS - IMPOSSIBILIDADE - OFENSA AOS ARTIGOS 28 E 33, INCISO I, DO CÓDIGO DE ÉTICA E DISCIPLINA DA OAB, E AO ARTIGO 34, INCISO I DO ESTATUTO DA ADVOCACIA E DA OAB. A Colenda Turma de Ética Profissional entende que é vedado ao advogado divulgar os serviços prestados com o intuito de captação de clientela, bem como em conjunto com outra atividade diversa à advocacia, sendo somente permitida a publicidade quando obedecida a discrição e moderação inerentes aos advogados e sociedades de advogados, sendo que referida publicidade deve ser praticada tão somente para fins exclusivamente informativos, bem como quem pratica infração ética é o advogado que facilita o exercício da atividade privativa de advogado a pessoas físicas ou jurídicas não inscritas na Ordem dos Advogados do Brasil.[3]

Portanto, respondendo de forma pedagógica, o advogado ou sociedade de advogados que atua na área imobiliária não está restrito à atuação na esfera judicial, podendo atuar preventivamente, observando o disposto no artigo 1º, II do EOAB e artigo 2º, VI e VII e 3º do CED.

Este o Parecer, que submeto ao melhor Juízo deste Egrégio Colegiado.

 

 

 

 

 

 

 



[1] Proc. E-5.020/2018 - v.u., em 26/04/2018, do parecer e ementa da Rel. Dra. RENATA MANGUEIRA DE SOUZA, Rev. Dr. ALUISIO CABIANCA BEREZOWSKI - Presidente em exercício Dr. FÁBIO DE SOUZA RAMACCIOTTI.

[2] Proc. E-4.017/2011 - v.u., em 16/06/2011, do parecer e ementa do Rel. Dr. JOÃO LUIZ LOPES - Rev. Dr. GUILHERME FLORINDO FIGUEIREDO, Presidente Dr. CARLOS JOSÉ SANTOS DA SILVA.

[3]  Proc. E-4.487/2015 - v.u., em 16/04/2015, do parecer e ementa do Rel. Dr. FÁBIO GUIMARÃES CORRÊA MEYER - Rev. Dr. SYLAS KOK RIBEIRO - Presidente Dr. CARLOS JOSÉ SANTOS DA SILVA.